Преимущества и особенности жизни в малоэтажных многоквартирных домах

О строительстве, реконструкции и регистрации блокированных домов

Блокированные дома строятся или реконструируются по общим правилам:

• разрабатывается проектная документация;
• берется разрешение на строительство;
• объект вводится в эксплуатацию (для этого необходим технический план ОКС на каждый отдельный блок).

Единственная льгота при строительстве таунхаса – нет необходимости проведения экспертизы документов проекта.

Бывает, что здание не требует разбивки, и тогда его достаточно просто оформить как блокированный жилой дом:

• права на жилой дом аннулируются;
• в Росреестре регистрируются новые права собственников на каждый отдельный жилой блок таунхауса;
• каждый блок ставится на кадастровый учёт как отдельное жилое здание (основание СП 55.13330.2011).

Право собственности на отдельный блок жилой застройки носит обособленный характер, в то время как квартиры в МКД принадлежат их владельцам на правах долевой собственности.

Документы, необходимые для разрешения строительства таунхауса:

Земельный участок под блокированную застройку

Перед началом строительства таунхауса необходимо приобрести права на земельный участок. По правилам землепользования и застройки блокированный жилой дом разрешается строить на земле населённых пунктов.

Количество жилых блоков определяется ещё на стадии составления технического проекта по минимальному размеру ЗУ, определяемому градостроительным регламентом: так, если минимальная площадь земельного участка под один блок 5 соток, то на ЗУ площадью 30 соток можно построить блокированную застройку из шести блоков. Каждый земельный участок под жилую секцию ставится на кадастровый учёт.

Достоинства и недостатки таунхаусов

Блокированные жилые дома дают больше автономии, чем многоквартирные, при этом уровень бытового комфорта в них может быть высок. Наличие земельного участка, отдаленность от городского шума дают дополнительный бонус и приближают таунхаус к индивидуальному жилому дому с приусадебным участком или коттеджу. При этом таунхаус обходится дешевле коттеджа.

Среди недостатков таунхаусов можно выделить:

• более низкие санитарно-строительные нормы, по которым строятся блокированные дома;
• отсутствие общих вспомогательных помещений;
• удаленность от объектов инфраструктуры.

Блокированные дома: определение, отличие от МКД, регистрация в Росреестре

Согласно пункту 2 ст. 49 ГрК РФ, жилой дом блокированной застройки – это здание из одного – трёх этажей со следующими признаками:

• объединение нескольких жилых секций (минимум две, максимум – 10) в одно строение;
• плотное примыкание одного блока к другому посредствам общих (смежных) стен без проходов;
• наличие обязательного отдельного выхода из каждого блока на свой обособленный земельный участок и на общую территорию, где могут быть другие блокированные дома.

В каждом блоке проживает одна семья.

Блокированный дом и блокированная жилая застройка

Есть ли разница между этими терминами? По смыслу есть. Определение в ст. 49 градостроительного кодекса Российской Федерации больше подходит именно для блокированной застройки (таунхауса), а не для жилых домов, в неё входящих.

Блокированные дома – это имеющие общую стену два объединенных дома, рассчитанные на одну или две семьи.

Палисадники более свойственны для городских таунхаусов, представляющие архитектурные ансамбли, растягивающиеся на целые кварталы в Париже и Англии. В них проживали обычно рабочие заводов, грузчики портов и другой трудовой люд. В России популярность приобрели таунхаусы в пригородных зонах с выходом из каждого блока на личный земельный участок семьи.

(В СССР одноэтажный ряд блокированной застройки назывался бараками).

Сходство и отличия блокированной застройки от МКД

• Многоквартирным домом (МКД) считается здание, имеющее хотя бы две квартиры с самостоятельными выходами на земельный участок, на котором находится МКД, и с прямым доступом из каждой квартиры в помещения коллективного пользования (коридор, лестничная площадка и т.д.). (В блокированной застройке также имеется выход на общую территорию, но при этом в доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования).
• МКД может иметь свыше трёх этажей, лифт, мусоропровод, подвалы, чердак, вспомогательные помещения, коммуникационные шахты и пр. (Ничего этого не имеют дома блокированной застройки).
• Земельный участок и имущество многоквартирного дома является коллективной собственностью, и каждая семья обладает лишь той долей, которая соответствует его доле собственности (отношению площади квартиры к площади дома). То есть полным обладателем ни земельного участка, ни технического помещения МКД собственник квартиры не может стать: например, что-нибудь построить во дворе, на крыше, использовать для своих целей подвал и пр. (Собственник таунхауса может иметь свой автономный земельный участок, который оформляется в собственность).

Можно ли считать жилыми блокированные дома

Хотя таунхаусы и называются жилыми, этому статусу они соответствуют не в полной мере. Об этом свидетельствует ЖК РФ (ч. 2, ст. 16):

Однако в помещениях блокированных застроек (особенно барачного типа), жилищно-бытовые условия не всегда отвечают этому правилу. Министерство строительства разрабатывает в настоящее время нормативы, дающие более точные определения понятиям “МКД”, “жилой блок”, “жилой дом блокированной застройки”.

Этажом ниже

Сегодня отдельные малоэтажные многоквартирные дома есть практически во всех относительно новых коттеджных поселках Московской области. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», многоквартирный дом застройщику возводить выгоднее, нежели коттедж на одну семью, поскольку затраты на подключение коммуникаций меньше, а территория используется эффективнее. Кроме того, в коттеджных поселках малоэтажные дома и таунхаусы часто используются для зонирования территории поселка – например, по периметру могут быть малоквартирные дома или таунхаусы, а внутри – коттеджи.

Для покупателя данный формат недвижимости сочетает в себе все преимущества городской жизни и загородной атмосферы. «Малоэтажные дома обладают рядом преимуществ перед квартирами в многоэтажках. Прежде всего, это психологический комфорт – видна линия горизонта, а не серые башни, нет ощущения муравейника. По сравнению с коттеджами, в малоэтажных домах меньше коммунальные платежи, а различия с таунхаусами заключаются в отсутствии собственного входа и участка земли. То есть «малоэтажка» бюджетнее, чем индивидуальный коттедж и таунхаус, но экологичнее и психологически комфортнее, чем городское многоэтажное жилье», — комментирует Владимир Яхонтов. Кроме того, современные технологии строительства позволяют возводить надежные и комфортные дома в небольшие сроки. Так, строительство малоэтажного дома занимает, в среднем, от 1 до 6 месяцев, что также положительно отражается на стоимости жилья.

Подводя итоги 2011 года на рынке загородной недвижимости, специалисты компании «ИНКОМ» отмечают, что в сегменте эконом-класса наметилась тенденция смещения покупательского спроса от участков без подряда в сторону квартир в малоэтажных многоквартирных домах. «С выходом на рынок такого сравнительно нового формата загородной недвижимости, как малоэтажное многоквартирное жилье, спрос покупателей в эконом-сегменте стал медленно, но верно переключаться с участков без подряда на квартиры в таких проектах — с 5% от общего числа сделок в начале года до 17% к началу зимнего сезона», — утверждает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ».

В то же время Анна Соколова говорит, что пока ажиотажного спроса на этот формат нет. По ее словам, есть определенный интерес к квартирам в многоквартирных малоэтажных домах со стороны жителей Москвы, Подмосковья и других регионов России. Но в целом, покупатели пока не очень привыкли к этому формату.

Управляющий по продажам жилого комплекса с образовательно-спортивной инфраструктурой «Олимпийская деревня Новогорск» Дмитрий Котровский в свою очередь утверждает, что этот сегмент будет только увеличиваться, причем в разы. Как считает эксперт, в Москве хорошее жилье в ближайшие годы можно будет приобрести только на вторичном рынке, а это требует привлечения больших денежных средств. Многие аналитики говорят, что жители столицы уже сейчас предпочитают улучшать свои жилищные условия благодаря покупке недвижимости в Подмосковье.