Малоэтажное жилищное строительство: вызовы и перспективы в России

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.

1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:

• возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
• обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
• располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.

1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:

• размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
• выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
• возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
• располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
• создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

• минимум согласований проекта;
• высокая скорость постройки;
• низкая себестоимость жилья;
• экологичность;
• низкая плотность населения на квадратный км;
• меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
• низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
• комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

1. Дороговизна земли под строительство.
2. Сложность оформления земельного участка.
3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Архитектурные особенности малоэтажной жилой застройки

Малоэтажная жилая застройка имеет свои особенности, которые делают ее уникальной и привлекательной для многих людей. Вот основные архитектурные особенности малоэтажного жилищного комплекса:

1. Небольшие размеры зданий: в отличие от высотных домов, малоэтажная жилая застройка характеризуется небольшой высотой зданий. Это создает более человеческий и уютный масштаб жилой среды.
2. Индивидуальный дизайн: в малоэтажных жилых комплексах часто используется индивидуальный подход к дизайну каждого дома. Это позволяет создать разнообразие архитектурных стилей и форм, которые вписываются в окружающую среду.
3. Разнообразие материалов: в малоэтажной застройке часто применяются различные материалы при строительстве. Это может быть природный камень, дерево, кирпич и другие материалы, которые придают зданиям индивидуальность и характер.
4. Просторные дворы: одной из особенностей малоэтажной жилой застройки является наличие просторных дворов и зеленых территорий. Это позволяет создать уютную и комфортную обстановку для отдыха и проведения времени на свежем воздухе.
5. Компактность и функциональность: в малоэтажных жилых комплексах обычно предусмотрены различные инженерные решения, направленные на максимально эффективное использование пространства. Это позволяет создать комфортабельные квартиры с оптимальной планировкой.

В целом, малоэтажная жилая застройка отличается своей индивидуальностью, комфортностью и гармоничной интеграцией в окружающую среду. Это делает ее привлекательной для многих людей, предпочитающих уют и спокойствие в своем жилище.

Как изменить вид разрешенного использования

Данная процедура производится при условии, что участок уже находится в категории земель, разрешающих соответствующее строительство. Иначе придется также производить смену категории. При изменении вида разрешенного использования для возведения жилого дома категория земель обычно соответствующая — земли населенных пунктов.

Решение об изменении ВРИ на многоквартирный дом или МЖС, принимается главой местной администрации (ч.1ст.4 N 191-ФЗ). Однако стоит учитывать, что если целевое назначение участка будет изменяться, то предварительно для принятия решения необходимо будет провести публичные слушания. В обратном случае необходимость в их проведении отпадает. Именно в местную администрацию необходимо подать соответствующий пакет документов.

В основной пакет документов входит:

• соответствующее заявление на имя главы администрации;
• копия паспорта заявителя;
• копии документов, устанавливающих право владения участком;
• кадастровый паспорт.

Все документы можно отправить как по почте, так и подать лично уполномоченному лицу

После этого важно получить расписку о том, что поданные документы были приняты. Сроки рассмотрения и принятия решения устанавливаются местными правовыми актами

Пример — в одном из городских поселений РФ (Чехов) срок составляет 30 дней, а при необходимости провести слушание – 60 дней.

После получения указанного заявления, местная администрация делает запрос сведений о заявителе, которые содержатся в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Для этого используется единая система межведомственного электронного взаимодействия федерального органа исполнительной власти, который осуществляет государственную регистрацию юридических и физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей. Физическое или юридическое лицо вправе предоставить данные сведения самостоятельно.

Как сменить основной ВРИ на условно разрешенный

Законодатель не определяет, какие именно ВРИ относятся к условно разрешённым, но на практике к ним относят, в том числе, дома, превышающие параметры требований к застройке.

Для того, чтобы осуществить такую смену ВРИ, необходимо получить соответствующее разрешение. Первым шагом является подача заявления, после которого уполномоченными органами назначается публичное слушание по этому вопросу.

Во избежание нарушения прав и интересов граждан, проживающих по соседству с данным участком земли, вопрос изменения ВРИ на публичном слушании решается с их участием.

В течение 10 дней после подачи заявления заинтересованным лицом, специальная комиссия уведомляет собственников участков и зданий, интересы которых могут быть затронуты при смене ВРИ, о проведении слушания. В течение месяца после оповещения, данное мероприятие обязано состояться. После принятия решения, оно публикуется в соответствующих источниках и на сайте муниципального органа.

Принятое решение (согласие или отказ), подкрепленное обоснованным заключением, направляется комиссией главе местной администрации. А последний принимает решение о выдаче разрешения или отказе в нем на основании заключения комиссии. Решение публикуется, а расходы от прошедшего слушания покрывает, заинтересованное в смене ВРИ, лицо.

Если условно разрешенный вид использования был внесен в градостроительный регламент после проведения публичного слушания, то чтобы получить разрешение на него впоследствии, проводить повторное слушание нет необходимости. Решение о разрешении или отказе в смене ВРИ может быть оспорено в судебном порядке (ст.39 Градостроительный Кодекс).

По результатам решения главы администрации заявителю выдается либо разрешение на изменение ВРИ, либо обоснованный отказ в нем. Стоит учитывать, что изменение ВРИ может напрямую повлиять на кадастровую стоимость этого участка. Орган местного самоуправления обязан направить сведения об изменении ВРИ в орган регистрации прав, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРН (ст.32 ФЗ № 218). Данные изменения регистрируются в течение 15 рабочих дней, после чего на протяжение 5 рабочих дней об этом должно быть уведомлено заинтересованное лицо (правообладатель).

Образ дома

Как и планировочная структура квартала, так и архитектурный образ домов имеет отсылки к образу народной русской северной деревянной архитектуры. Это попытка трактовать исторический образ через современные формы и приемы. Разные типы домов по-разному цитируют народную архитектуру, тем создавая плавный переход от традиционной доминанты к более современной архитектуре блокированных и среднеэтажных домов. На первых этажах среднеэтажных домов предусмотрено размещение общественных функций (торговля/общественное питание, тп.).

Ансамблевое единство обеспечивается посредством использования одних и тех же натуральных материалов (дерева, белой штукатурки) во всех объектах.

Преимущества малоэтажной жилой застройки

Малоэтажная жилая застройка представляет собой одно- или двухэтажные дома, которые имеют ряд преимуществ по сравнению с высотками и крупными жилыми комплексами. Вот несколько основных преимуществ малоэтажной жилой застройки:

1. Просторные и комфортные жилые площади. В малоэтажных домах обычно предлагается большая площадь квартир, что позволяет создать комфортные условия для жизни и отдыха.
2. Индивидуальность и уникальность. Каждый дом в малоэтажной жилой застройке имеет свою архитектурную концепцию, что придает застройке особое очарование и делает каждый дом неповторимым.
3. Большая территория и наличие зеленых насаждений. В малоэтажной застройке обычно предусмотрены просторные дворы, где можно проводить время на свежем воздухе и наслаждаться природой. Также наличие зеленых насаждений способствует лучшему благоустройству территории и создает приятную атмосферу для проживания.
4. Более низкая плотность застройки. Малоэтажная жилая застройка обычно предполагает более низкую плотность застройки по сравнению с высотными комплексами, что в свою очередь способствует более свободному пространству и увеличению количества зеленых зон.
5. Более низкая загрязненность воздуха и шумоизоляция. В связи с тем, что малоэтажная застройка обычно располагается на менее загруженной территории, здесь наблюдается меньшая концентрация автотранспорта и шума, что является важным фактором для здоровья и комфорта проживания.
6. Сфера социальной адаптации. В малоэтажной жилой застройке наиболее удобно устраивать малышей в различные дошкольные учреждения, так как они находятся находятся недалеко от дома. Это также способствует более тесному общению жителей и формированию более дружелюбной атмосферы соседства.

В целом, малоэтажная жилая застройка предлагает уникальное сочетание комфорта, индивидуальности и природного окружения, что делает ее привлекательным вариантом для современного образа жизни.

Техническое решение и энергоэффективность

Техническое решение зданий предусматривает использование самонесущих энергоэффективных материалов в ограждающих конструкциях в сочетании с деревом в конструкции кровель и фасадов. Предполагается, что у покупателя есть возможность выбрать материал стен: пенобетонные блоки (или аналогичный материал), деревянный каркас, или сруб. В любом случае, фасады выполняются из деревянной доски, что обеспечивает создание специфического архитектурного образа и особого микроклимата в квартале. Предлагаемая структура ограждающих конструкций обеспечивает высокую энергетическую эффективность, что позволит уменьшить затраты на отопление зимой и кондиционирование летом.

Примеры удачных МЖК в Петербурге и близ него

· МЖК Inkeri от «ЮИТ Санкт-Петербург». Объект возводится в Шушарах, в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Есть предложения от студий до трехкомнатных квартир, стоимость варьируется от 3,5 до 9,5 млн рублей. Сдача новой очереди намечена на третий квартал 2022-го года.

· МЖК «Новое Сертолово» от КВС. Расположен в Сертолово, во Всеволожском районе Ленобласти. В продаже студии, одно-, двух-, трехкомнатные квартиры от 2,5 до 7,5 млн рублей. Комплекс сдан.

· ЖК «Фортеция. Жизнь на побережье» от Setl Group. Проект в уникальном месте – на мысе острова Котлин (Кронштадт, Санкт-Петербург). В продаже остались только студии по 4,3 млн рублей. Объект введен в эксплуатацию.

· МЖК «Волковский» от ЦДС. Объект строится во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга, в семи минутах пешей доступности от станции метро «Волковская», высота составляет четыре этажа. Сдача комплекса намечена на третий квартал 2021-го года. В продаже есть квартиры от студий до трехкомнатных – цены варьируются от 4,3 до 18 млн рублей (при этом есть «трешки» площадью 80 квадратных метров по 12 миллионов рублей). По сути, это единственное предложение рядом с центром по такой привлекательной цене.

· ЖК «Боровая, 34». Реализуется в рамках реконструкции старинного здания. Будет осуществлена мелкая нарезка на студии, стоимость которых начинается с трех миллионов рублей. Район – Центральный. Удачное приобретение для сдачи в аренду. Ввод в эксплуатацию планируется в третьем квартале 2021-го года. Имеются риски – застройщики ПСГ «Металлстройпроект» и «РАССПРОФ», которые заявлены в качестве исполнителей, мало известны на рынке.

· МЖК «Зеленый квартал» от Setl City. Местоположение – Московский район, Пулковское шоссе, 71. Пятиэтажные корпуса строятся в несколько этапов, следующие очереди готовятся к сдаче во втором и четвертом кварталах 2021-го года, втором и четвертом кварталах 2022-го года. Студии стоят от 3 млн рублей, «однушки» — от 4,15 млн рублей, двухкомнатные квартиры – от 6 млн рублей, «трешки» обойдутся в цену от 8,3 миллионов, а четырехкомнатные квартиры площадью от 107 квадратных метров – от 11,7 млн рублей. Жилье сдается с отделкой «под ключ».

Планировка и застройка земельных (приквартирных) участков

Предельные размеры земельных участков для усадебных, одно-двухквартирных и многоквартирных блокированных жилых домов устанавливаются органами местного самоуправления в соответствии с территориальными строительными нормами в зависимости от типа дома и других местных особенностей.
Границы, площади и режим использования земельных участков при многоквартирных жилых домах определяются градостроительной документацией с учетом законодательства Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.Усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м. Расстояние от хозяйственных построек до красных линий улиц и проездов должно быть не менее 5 м.
В сельских поселениях и на территориях малоэтажной застройки городов и пригородных поселений (на которых разрешено содержание скота) допускается предусматривать на приквартирных земельных участках хозяйственные постройки для содержания скота и птицы, хранения кормов, инвентаря, топлива и других хозяйственных нужд, бани, а также — хозяйственные подъезды и скотопрогоны.
Состав и площади хозяйственных построек и построек для индивидуальной трудовой деятельности принимаются в соответствии с региональными особенностями и заданием на проектирование.До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м; от стволов высокорослых деревьев — 4 м; среднерослых — 2 м; от кустарника — 1 м.
Постройки для содержания скота и птицы допускается пристраивать только к усадебным одно-двухквартирным домам при изоляции их от жилых комнат не менее чем тремя подсобными помещениями; при этом помещения для скота и птицы должны иметь изолированный наружный вход, расположенный не ближе 7 м от входа в дом.При устройстве гаражей (в том числе пристроенных) в цокольном, подвальном этажах одно-двухэтажных усадебных, одноквартирных и блокированных домов (в усадебных, одно-двухквартирных домах и в первом этаже) допускается их проектирование без соблюдения нормативов на проектирование предприятий по обслуживанию автомобилей.
В сельских поселениях и на территориях малоэтажной застройки пригородной зоны для жителей многоквартирных домов хозяйственные постройки для скота и птицы могут выделяться за пределами жилых образований. Для многоквартирных домов допускается устройство встроенных или отдельно стоящих коллективных хранилищ сельскохозяйственных продуктов, площадь которых определяется заданием на проектирование.
На территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

Рекомендуем ознакомиться:СП 11-111-99. Разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного строительства. >>>Малоэтажное строительство. Особенности строительства, требования и регламентация >>>Малоэтажное строительство. Противопожарные требования при планировании и застройке городских и сельских поселений. >>>Малоэтажное строительство. Типы малоэтажных домов >>>

Перевод участка ИЖС в многоквартирный дом и в малоэтажное строительство

Каждый участок земли можно использовать лишь в соответствии с его предназначением и деятельностью, которая на нем разрешена. Что можно делать или строить на нем, а что нельзя — определяется в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) участка. Документ, описывающий виды разрешенного использования участка и действий на нем, называется классификатором.

Что общего между частным, многоквартирным и малоэтажным жилыми домами? Ответ однозначен — все они предназначены для проживания людей. Однако на одном и том же участке земли можно построить лишь тот дом, который соответствует виду разрешенного использования.

1. ИЖС — максимальное количество этажей не более 3-х над уровнем земли.
2. Многоквартирное малоэтажное здание — максимальное количество этажей (с мансардным) — 4.
3. Многоэтажный квартирный дом — число этажей от 9 (с учетом подземных) с общим количеством квартир от 20.

Согласно классификатору строить можно лишь то, что будет соответствовать требованиям. Поэтому если для участка разрешено только ИЖС, а построить на нем необходимо малоэтажный или многоэтажный жилой дом, в первую очередь необходимо сменить для него вид разрешенного использования на соответствующий. В противном случае, при завершении строительства, легализировать данную недвижимость будет проблематично по причине нарушения законодательства.

Преимущества малоэтажных жилых комплексов

Существует масса плюсов, которые можно выделить, рассматривая такой формат жилищного строительства:

· Более низкий риск недостроя. На возведение МЖК требуется значительно меньше строительных материалов, времени, иных ресурсов. Пока идет стройка (а это в разы быстрее , чем в случае с высоткой), меньше шансов, что произойдет удорожание материалов, или что компания внезапно обанкротится

При этом следует помнить, что в пригородной зоне мы видим и опровержение этого правила – достаточно обратить свое внимание на такие объекты как ЖК «Белый сад» («Яблоневый цвет»), «Верево-Сити», «Дворянское сословие», «Дубровка на Неве», «Чистый ручей», которые давно перешли в категорию «долгостроев»

Тут, однако, важно указать, что причина задержек этих МЖК кроется не в низкой этажности, а в изначальной «сомнительности» и низкой финансовой состоятельности строительных компаний, которые занимались/занимаются реализацией проектов

· Добрососедство и безопасность. В больших ЖК бывает непросто запомнить даже соседей со своего этажа, не говоря уже о других жителях. Происходит постоянная смена квартиросъемщиков, объекты то и дело продаются. Отпустить ребенка одного погулять – достаточно опасно. В ситуации, когда вы проживаете в небольшом доме с закрытой, свободной от машин территорией, абсолютно нормально, если ребенок будет играть на площадке под окнами – он всегда будет оставаться в поле вашего зрения, его можно будет окликнуть из окна. В большинстве случаев соседи по парадной малоэтажного дома со временем прекрасно друг друга узнают, а по праздникам собираются вместе во дворе. В современных реалиях это кажется утопией, но, обратившись к форумам некоторых МЖК Петербурга и Ленобласти, становится очевидно, что подобное существует (к примеру, в МЖК «Новое Сертолово», «Счастье»).

· Меньше проблем с парковкой и выходом из дома. Жители больших ЖК жалуются, что требуется по 5-10 минут ждать лифт утром, когда все спешат на работу, а припарковать вечером автомобиль – за гранью реальности. В небольших комплексах такие проблемы попросту отсутствуют.

· Больше комфорта. В уютных мини-ЖК проще поддерживать чистоту, меньше шансов, что придется страдать от шума – такие объекты напоминают спокойные и благополучные европейские кварталы

Причем не так важно, приобретена квартира за десятки миллионов рублей или за несколько – жить в подобных комплексах гораздо приятнее, чем в обезличенных гигантских домах

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

• индивидуальных,
• многоквартирных до 3 этажей;
• блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Понятие малоэтажной жилой застройки

Малоэтажная жилая застройка может включать как частные дома, так и жилые комплексы, состоящие из нескольких малоэтажных зданий. Основным преимуществом такой застройки является создание более просторной и спокойной обстановки, в отличие от многоэтажных жилых домов, где возможны проблемы с шумом и ограниченностью пространства.

Малоэтажная жилая застройка часто предлагает большую площадь участков для индивидуального строительства домов, что позволяет жителям создать свою собственную архитектурную концепцию и обустроить участок так, как им удобно.

Также важным аспектом малоэтажной жилой застройки является близость к природе. Часто такие комплексы строятся на окраинах городов или в пригородах, что позволяет обеспечить жителям доступ к природным зонам, паркам и прогулочным маршрутам.

Малоэтажная жилая застройка является популярным вариантом для семей с детьми, которые ценят комфортное проживание в спокойной и безопасной среде с развитой инфраструктурой.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:

• использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
• уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
• снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

• состоят из блоков;
• в каждом блоке живет одна семья;
• каждый блок имеет свой выход;
• блоки соединены общими стенами;
• в общих стенах нет проемов;
• каждый блок имеет отдельный выход.

1. Малоэтажные многоквартирные дома:

• состоят из одного или нескольких подъездов;
• каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
• число подъездов в доме не превышает четырех;
• число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

Среда

Планировочная структура квартала образуется двумя осями (проездами), проходящими через центр квартала. В месте их пересечения помещен культурно-досуговый (общественный) центр, в данном конкретном примере его роль выполняет церковь со встроенной культурно-образовательной частью. Планировочная структура квартала — это отсылка к историческим планировочным типам северной русской деревни, тяготеющая к ориентации на центр, заданный пространственной доминантой (церковью). Предусмотрено размещение детского дошкольного учреждения.

Архитектурная концепция стандартного малоэтажного жилья и жилой застройки. DMTRVK

Архитектурная концепция стандартного малоэтажного жилья и жилой застройки. Аксонометрия квартала. DMTRVK

Чем меньше этажей, тем меньше доходы

Последние нововведения в законодательстве (в частности отмена долевого строительства) перекрыли для большинства девелоперов доступ к «дешевым деньгам». Ведь не секрет, что стоимость финансирования строительства со стороны дольщиков обходится значительно дешевле банковского и другого заемного капитала.

Очевидно и то, что резкое снижение рентабельности проектов у многих застройщиков вынуждает «выжимать» из своих площадок по-максимуму. И здесь «счет тоже не в пользу» малоэтажных ЖК и коттеджных поселков, так как чем меньше в строении этажей, тем меньшую прибыль получает инвестор.

При строительстве многих многоэтажных комплексов, застройщик рассчитывается с муниципалитетом за выделенную землю тем, что после ввода здания в эксплуатацию, часть квартир, передается в его ведение. То есть, инвесторы не тратят деньги на выкуп земли (к слову, совсем не дешевой). На выходе его чистая прибыль будет выше, если на том же участке построить высотку в 9-15 этажей вместо 3-4-х.

Такое положение дел побуждает застройщиков переводить земли, полученные под малоэтажную застройку, в разряд земель, предназначенных под многоэтажное строительство. По опросам застройщиков, которые все же строят дома низкой этажности, без поддержки государства, ни о каком значительном росте малоэтажного строительства, в ближайшее время, речи идти не может.

Перспективы развития новых территорий затруднены еще тем, что не все населенные пункты определились с размещением малоэтажных поселков в генеральных планах своего развития. К примеру, на выделенном участке земли расположены строения, которые уже не эксплуатируются, но у них есть владелец, с которым надо договариваться. Были случаи, когда участки, планируемые к застройке, находятся в залоге.

Все больше появляется сложностей у застройщиков с выделением земель и получением разрешения на строительство. Опять же, нельзя забывать и коррупционной составляющей, без которой, порой, стройку начать просто невозможно.

При массе достоинств, которым обладает малоэтажная застройка, довольно часто привлечение спроса к жилью этого типа основано на «красивой картинке» в рекламе. А между тем, чтобы вырос спрос на квартиры, таунхаусы и дуплексы, они должны предлагаться в доступном ценовом диапазоне. Сейчас же цены на загородные дома для постоянного проживания в Московской области не по-карману 8 из 10 москвичей, что уж говорить о других регионах.

Поселок, чтобы пользоваться спросом, должен находиться в пределах нормальной транспортной доступности от города, где работает большинство жителей. Покупатели жилья должны быть уверены, что их дети будут заниматься в школе расположенной, условно говоря, на соседней улице, а квалифицированный персонал в местной поликлинике всегда придет на помощь.

Но всего этого можно достичь, только после решения обозначенных выше проблем.

Текущее состояние дел и ключевые проблемы

Несмотря на постоянный рост и развитие рынка недвижимости, вопрос доступного жилья в России стоит по-прежнему остро. И один из способов его если не полного, то частичного решения – это ускоренное развитие малоэтажного домостроения.

Началом его активного роста можно назвать 2008 год, когда случился экономический кризис. Тогда же многие застройщики стали искать новые пути для развития, а в пригородах начали формироваться пятна застройки, в состав которых входили дома, таунхаусы и другие типы зданий с разным количеством этажей. С тех пор, рядом с крупными российскими городами, обозначился постоянный рост в этом сегменте рынка недвижимости.

По данным аналитиков, рынок малоэтажной застройки сегодня составляет 60% от общего количества вводимого в эксплуатацию жилья. Но, нельзя не отметить и то, что существуют вопросы в этой отрасли, тормозящие ее развитие, и один из них — отсутствие полноценной социальной и инженерной инфраструктуры на новых территориях.

Так, при разработке проекта малоэтажного поселка, проектировщики закладывают определенное количество детских и медицинских учреждений, общественных и социальных объектов. То есть, стараются создать максимально комфортные условия для проживания в нем.

Однако, в большинстве случаев, наблюдается другая картина — утром родители везут своих чад в школу или детский садик, находящиеся в городе. А вечером, они вынуждены после работы делать крюк, забирать детей, позже ехать в городские магазины за покупками, и только поздно вечером возвращаться домой.

Все это происходит потому, что социальная инфраструктура в поселках не построена, не достаточно развита, или не обеспечена работниками.

Строительные площадки, нередко возникающие практически в чистом поле, требуют подведения воды, газа, электричества. Необходима организация качественной транспортной сети, с определенной пропускной способностью. Все это требует серьезных вложений со стороны застройщика, что, разумеется, отражается на стоимости квадратного метра.

Таких ситуаций можно было бы избежать, если бы правительство принимало участие в решении этих проблем, но на данный момент, оно просто переложило это на плечи застройщиков (а следовательно – будущих домовладельцев). Разумеется, такой подход приводит к растягиванию сроков строительства, а то и к полной его остановке, и соответственно, росту стоимости жилья.

Нельзя забывать и о чрезмерной бюрократии при решении различных вопросов и согласований для застройщиков. Зачастую земля, которая выделяется под застройку, обременена какими-либо обязательствами, которые в результате приводят к росту себестоимости и нерентабельности проекта.

Все это привело к тому, что в пригородах многих городов, особенно с миллионным населением, можно видеть много законсервированных или полностью остановленных объектов малоэтажного строительства, в то время как на их месте отстроены высотки без какой-либо инфраструктуры.