Что почем
Малоэтажные многоквартирные комплексы классифицируются стандартно: эконом-, комфорт-, бизнес- и элитный классы. «На разделение по классам влияет все те же характеристики, что и для обычного городского жилья, — рассказывает Александр Кириленко. — Это местоположение, транспортная доступность, инфраструктура, количество квартир и качественные характеристики самого жилья. Бизнес- и комфорт- обычно отличают от «эконома» огороженная, благоустроенная и охраняемая территория, организованная парковка, более развитая инфраструктура, улучшенные характеристики входной группы, больший метраж квартир, в некоторых комплексах — еще и наличие лифта».
Существуют и малоэтажные объекты премиум-класса, но это единичные проекты, чаще всего — в составе мультиформатных комплексов, где на общей территории, рядом с многоквартирными домами, строятся таунхаусы и коттеджи. По данным заместителя генерального директора девелоперской группы «ОПИН» Натальи Картавцевой, таких проектов на первичном рынке насчитывается сегодня не более пяти процентов.
«Присутствие малоэтажных объектов в составе мультиформатных комплексов увеличивает конкурентоспособность проекта, — рассказывает директор департамента продаж компании ORDO Group Москва Людмила Аксененко. — Например, в поселке «Лапино Лесное», помимо коттеджей и таунхаусов, есть четыре малоквартирных дома. В продажу они вышли позже других типов объектов, но по темпам реализации уже догнали таунхаусы».
Подавляющая масса малоэтажного предложения приходится все же на «чистый жанр». Как говорит Софья Лебедева, большинство таких новостроек — 75 процентов — относятся к комфорт-классу. Это 3-4-этажные дома, значительно меньше проектов высотностью 5 этажей, а двухэтажные почти не встречаются.
В основном это монолит-кирпич; панельные технологии при строительстве малоэтажного жилья применяются редко — среди крупных застройщиков панельной малоэтажки можно отметить разве что компанию ЛСР, которой принадлежит предприятие по производству панели серии «Европа». Самые крупные проекты малоэтажного жилья, вышедшие в 2014 году, — ЖК «Like City» (98 корпусов), ЖК «Анискино» (60 корпусов), ЖК «Болтино» (60 корпусов).
Географически, больше всего малоэтажных домов строится на северо-западе (29 процентов) и юго-востоке (22 процентов) Подмосковья. Проекты бизнес-класса сконцентрированы в основном на западе и северо-западе региона, в 30-километровой зоне от МКАД. В Новой Москве список невелик: по словам руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, на этой территории сейчас представлено около десятка малоэтажных проектов, из них на расстоянии 15 км от МКАД — шесть. В основном это территория поселка Марьино, где находятся такие проекты как «Рутаун» и «Спортивный квартал», и поселка Десеновское – «Новые Ватутинки» и «Андерсен». Существенный объем предложения относится к малоэтажному проекту «Бутовские аллеи».
За и против
Если отбросить лирику, основной плюс формата — цена предложения, которая, судя по обобщенным данным, полученным «Домом» от риэлторов, в среднем на 15 процентов ниже, чем в многоэтажных домах сопоставимой локации.
Тому есть абсолютно объективная причина, объясняет генеральный директор компании Strategy&Development Дмитрий Земсков: в случае малой этажности проекта застройщику можно не проходить сложную госэкспертизу, что сокращает сроки, трудозатраты и снижает проектную составляющую себестоимости строительства. К тому же, можно использовать фундаменты неглубокого заложения, не нужны башенные краны и дорогостоящие подъемные механизмы, необязательно, как мы уже говорили, устанавливать лифты и мусоропроводы — все это снижает стоимость строительства.
По данным консультанта департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» Екатерины Кургиной, стоимость квартир в малоэтажных домах среднего класса (эконом- и комфорт-классы, дающие в сумме более 80 процентов рынка) в пределах 30 км от МКАД варьируются от 60 до 80 тысяч рублей за метр. Стоимость «квадрата» в объектах бизнес-сегмента начинается от 75 тысяч рублей, элитный метр может достигать планки и в 250 тысяч.
Итак, несомненный плюс — цена, а также «бонусы» в виде близости к природе, экологичности, комфортной плотности населения. Что с минусами? Конечно, есть и они.
Главный — транспортная доступность, оборотная сторона близости к природе. Особенно это касается как раз недорогих комплексов — часто добраться до Москвы или даже до ближайшей железнодорожной станции можно только на автомобиле, сетует коммерческий директор СП «Сампо» Наталья Козлова. Есть и еще проблемы, к которым нужно быть готовым. Упрощенная технология, по которой строятся такие дома, рассказывает Софья Лебедева, в ряде случаев дает на выходе откровенный неликвид — «вплоть до видимых щелей в стенах и перегородках». Кроме того, малоэтажные комплексы часто строятся на сельхозземлях, что может дать впоследствии проблемы с газом или водой. Одним словом, в первую очередь следует удостовериться, что жилье строится и продается по 214 ФЗ с заключением договора долевого участия.
И, конечно, больной вопрос — инфраструктура. Особенно это касается небольших и удаленных от «цивилизации» поселков. «Строительство объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы, физкультурно-оздоровительные комплексы, торгово-развлекательные центры и т.д.) имеет экономическое обоснование только в крупных проектах, — подчеркивает Дмитрий Земсков. — В остальных случаях жителям остается довольствоваться только тем, что есть поблизости или отправляться за услугами в столицу. То же самое относится и к рабочим». Другими словами, если рядом нет населенного пункта, нормального качества жизни ждать не приходится.
Преимущества малоэтажного строительства
Уникальный дизайн и индивидуальность
Малоэтажные дома предлагают широкий выбор дизайнов и индивидуальных решений. Владельцы таких домов могут осуществлять свои творческие идеи и предпочтения при планировке и отделке интерьера. Это позволяет создать уникальное жилище, отражающее стиль и предпочтения семьи.
Низкая интенсивность строительства
Строительство малоэтажных домов требует меньше времени и усилий по сравнению с высотными зданиями. Это связано с более простыми и быстрыми технологиями строительства, меньшими объемами работ и отсутствием необходимости использовать крупногабаритное оборудование. Благодаря этому, малоэтажное строительство становится более эффективным и экономичным процессом.
Окружающая среда и экологическая устойчивость
Малоэтажные дома также имеют преимущества с точки зрения экологической устойчивости. Такие дома могут быть построены с использованием инновационных материалов и технологий, способствующих энергоэффективности и сокращению негативного воздействия на окружающую среду. Кроме того, просторные участки возле малоэтажных домов могут быть использованы для создания садов, озеленения и создания приятной атмосферы.
Ты кто такой?
Несмотря на популярность формата, народные представления о том, что же такое малоэтажный комплекс, крайне размыты. К малоэтажке относят и таунхаусы, и дома чуть ниже «высотки, за которой неба не видно». При этом существуют довольно четкие критерии отнесения объекта к малоэтажным — они прописаны в строительных нормативах.
«Определение малоэтажному жилью дается в 25-ФЗ; это «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельным участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), а также многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования»», — рассказывает руководитель аналитического отдела ГК «МИГ-Недвижимость» Елена Чегодаева.
Согласно же своду правил градостроительства от 2011 год, рассказывает генеральный директор компании «КВАРТСТРОЙ-МО» Александр Кириленко, малоэтажными могут считаться дома высотой до четырех этажей, включая мансардный. На практике же к малоэтажному многоквартирному жилью — пусть не в полном соответствии с буквой закона, скорее «по понятиям», — принято относить жилые комплексы до 5-6 этажей. Чаще всего, хотя и не всегда, в таких домах нет лифтов и центрального мусоропровода.
По статистике компании «БЕСТ-Новострой», сейчас в Московской области на реализации находится 1259 жилых корпусов, 270 из которых являются малоэтажными, что составляет 21 процент от общего числа жилых комплексов. В Новой Москве в продаже 257 корпусов, среди которых 138 малоэтажных — это 54 процента от общего объема предложения.
Если же считать не в корпусах, а в комплексах, то, как говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, на территории всей Московской области экспонируется около 100 малоэтажных проектов. В 30-километровую зону от МКАД попадают 56 таких проектов — около 500 строящихся домов.
Проблемы и риски малоэтажного строительства
Однако строительство малоэтажных домов также имеет свои проблемы и риски:
Ограниченное количество земельных участков
Существует ограниченное количество земельных участков, доступных для строительства малоэтажных домов. Это может создать проблему при выборе участка под свой дом и ограничить возможности строительства.
Бюрократические сложности
Строительство малоэтажных домов может столкнуться с бюрократическими сложностями, такими как получение разрешений и лицензий. Это может затянуть процесс и повысить его стоимость.
Проблемы с обеспечением коммуникациями
Малоэтажные дома могут столкнуться с проблемами обеспечения коммуникациями, такими как подключение к сетям электропитания, водоснабжения и канализации. В некоторых районах это может потребовать дополнительных затрат и усилий.
Использование земельного участка
Строительство малоэтажных домов неразрывно связано с видами разрешённого использования частного земельного участка
Строительство малоэтажных домов неразрывно связано с видами разрешённого использования частного земельного участка. Так, данным градостроительным регламентом определены основные правила застройки и землепользования:
- На приусадебном участке для ведения подсобного личного хозяйства разрешено размещать жилой дом, пригодный для постоянного проживания, который не может делиться на отдельные квартиры (не многоквартирный) высотой не более трёх этажей. Также на участке разрешено размещать огороды, сады, гаражи и другие подсобные сооружения.
- На участках для малоэтажных жилых домов разрешено всё то же самое, что в пункте выше.
- Участки для блокированной застройки подходят для возведения жилого дома, который может использоваться для постоянного проживания и не может делиться на квартиры. Высота такой постройки тоже может быть не более трёх этажей. Сооружение имеет общую стену с соседними жилыми постройками. При этом общее число сблокированных домов может быть не более 10-ти.
- Под передвижным жильём подразумевается размещение на участке различных сооружений (кемпингов, палаточных городков, вагончиков или прицепов), которые могут использоваться в качестве жилья. Эти сооружения могут подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим на данном земельном участке.
Экономическая эффективность
Малоэтажное строительство имеет ряд экономических преимуществ.
Снижение затрат на строительство
Строительство малоэтажных домов, как правило, требует меньших затрат на материалы и ресурсы по сравнению с высотными зданиями. Это позволяет сократить стоимость строительства и сделать его доступным для широкого круга людей.
Экономия на эксплуатационных расходах
Малоэтажные дома обычно имеют меньшие площади, что ведет к более низким эксплуатационным расходам. Они требуют меньше энергии для обогрева, охлаждения и освещения, что приводит к снижению коммунальных платежей.
Повышение стоимости недвижимости
Малоэтажные дома имеют потенциал повышения стоимости недвижимости. Их уникальный дизайн, индивидуальность и комфорт создают привлекательность в глазах покупателей. Более высокая стоимость недвижимости позволяет владельцам получать большую прибыль при продаже или сдаче в аренду.
Планировка и архитектурные особенности
Рациональное использование пространства
Малоэтажные дома позволяют рационально использовать доступное пространство. Малоэтажные дома могут предлагать удобные планировки с отдельными комнатами, гармонично объединенными общими зонами. В таких домах можно спланировать кухню, гостиную, спальни, офисные помещения, гардеробные и другие функциональные зоны с учетом потребностей и вкусов жильцов.
Гибкость вариантов планировки
Малоэтажные дома предлагают большую гибкость при планировке, что позволяет адаптировать их под потребности семьи. Невозможность изменить готовую планировку обычных многоэтажных зданий может оказаться недостатком для некоторых семей, которые предпочитают настраивать свое жилье к своим потребностям.
Малоэтажные дома предоставляют возможность при необходимости перепланировать помещения или провести реконструкцию, чтобы они лучше соответствовали потребностям семьи.
Особенности фасада и внешнего вида
Малоэтажные дома также отличаются своими архитектурными особенностями. Фасады могут быть разнообразными, с использованием различных материалов и стилей. Они могут быть украшены декоративными элементами, создавая уникальный и привлекательный внешний вид. Это позволяет домам с малым количеством этажей выделяться на фоне многоэтажных зданий.
Технические аспекты строительства
Малоэтажные дома требуют определенного подхода к техническим аспектам строительства.
Фундамент и конструкции
Выбор фундамента и конструкций в малоэтажном строительстве играет важную роль. Фундамент должен обеспечивать надежную опору для здания, учитывая особенности грунта и нагрузки. Конструкции должны соответствовать требованиям прочности и долговечности, обеспечивать безопасность и комфорт жильцов.
Инженерные системы
Малоэтажные дома должны быть оснащены соответствующими инженерными системами. Это включает системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, системы электроснабжения, водоснабжения и канализации
Важно правильно рассчитать и установить эти системы, чтобы обеспечить комфортное проживание и эффективное использование ресурсов
Материалы и отделочные работы
При строительстве малоэтажных домов используются различные материалы в зависимости от стиля и требований. Это может быть кирпич, дерево, металл или другие современные строительные материалы. Важным этапом является отделочные работы, включая внутреннюю и внешнюю отделку. Они придают дому окончательный вид и создают комфортную атмосферу внутри.
Классификация
Малоэтажное строительство может классифицироваться по нескольким параметрам
Малоэтажное строительство может классифицироваться по нескольким параметрам. Так, в СНиП вы можете найти деление по следующим признакам:
- По месторасположению малоэтажные дома делятся на:
- Сооружения, расположенные в городе. Это застройка высокой плотности, для которой характерен минимальный придомовой участок и обособленный вход.
- Постройки в пригороде или городской черте. В эту категорию попадают отдельно стоящие жилые дома с участком не более 0,15 га.
- Загородные дома. Сюда относятся отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, которые размещаются на участке площадью 0,15 га и больше.
- По уровню доходов малоэтажное жильё делится на такие категории:
- Элитные дома. У таких построек нормируются только нижние пределы площадей помещений.
- Бизнес и средний класс имеют тот же принцип нормирования площадей, что и у категории выше.
- Дома эконом класса. Это жильё для муниципального строительства. В нём площади помещения нормируются по верхним пределам.
- В зависимости от периодичности проживания выделяют такие виды жилых малоэтажных домов:
- Капитальные постройки для круглогодичного проживания.
- Дачи сезонного проживания.
- В зависимости от размеров и наличия земельного участка классификация выполняется так:
- Дома с придомовым участком для разбивки сада, огорода, размещения подсобных построек, гаража. При этом площадь всех сооружённых построек на участке не должна занимать более его половины.
- Постройки с небольшим участком (приквартирным). В этом случае площадь участка не может превышать половину общей площади жилого дома.
- Сооружения без земельного участка.
По количеству этажей дома для круглогодичного проживания могут быть одно-, двух- и трёхэтажными
По количеству этажей дома для круглогодичного проживания могут быть одно-, двух- и трёхэтажными.
- В зависимости от конструктивного решения дома бывают из древесины, панельные, монолитные, из штучных материалов (кирпич, блоки), комбинированные. Выбор типа материалов для дома влияет на его долговечность, стоимость, звукоизоляционные и теплотехнические качества, а также эксплуатационные затраты.
- В зависимости от качества отделки капитальные дома бывают без отделки, со стандартной или высококачественной отделкой. Дачи обычно строятся с черновой отделкой.
- В зависимости от наличия нежилой площади бывают дома с верандой, мансардой, подвалом или без таких площадей. От их наличия зависят строительные затраты и объёмы земляных работ.
- На уровень комфортности дома влияет наличие дополнительных помещений – летней кухни, гаража, сауны, зимнего сада, постирочной и т.п.
